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Nov 29, 2023

ユカイア総合計画: それが書かれた紙に価値はありますか?

Nel 2019, il Consiglio comunale di Ukiah ha iniziato ad aggiornare il suo Piano Generale 2040 (GP).

2019年、ユカイア市議会は、広範な市民の参加を得て将来の成長と発展のための長期枠組みである2040年総合計画（GP）更新を開始し、地域社会の将来に対するビジョンを表明し、その結果450ページの文書が出版された。 2022 年の 12 月。

GP とゾーニングコードは、土地の開発方法を指定します。GP は長期的な見通しを持ち、許可される開発の種類を特定し、ゾーニングコードは、敷地サイズ、建物のセットバック、許容される用途などの特定の基準を通じて開発を規制します。 将来の開発では、GP とゾーニング コードの両方の要件を満たす必要があります。

レッドウッド信用組合は最近、パーキンス通りとメインストリートの南東角にある 20,852 平方フィートの敷地を購入しました。 設計審査委員会の承認を得た後、レッドウッド信用組合施設の建設のための主要用地開発許可の提案が、5月10日にユカイア計画委員会に提出されました。

コミュニティ開発ディレクターのクレイグ・シュラッター氏と計画マネージャーのミシェル・アイレース氏がプレゼンテーションを行い、プロジェクトの承認を求めたが、パブリックコメントに出席した人の多くは強い反対を表明した。 委員らの投票は意見が分かれ、6月14日午後6時に市役所で行われる次回会議まで延期する決定が下された。

プロジェクトの提案には、既存の建物 2 棟の取り壊しが含まれています。 ドライブスルーATMを備えた4,331平方フィートの平屋建てレッドウッド信用組合施設の建設。 2つの新しい私道のエプロンを建設し、1つはサウスメインから、2番目はイーストパーキンスからのものです。 パーキンス・ストリートの歩道は11フィートに拡張された。 駐車スペース 19 台、バイクラック 1 台、EV 充電ステーション 2 台。 約 6,003 平方フィート (29%) の造園スペースがあります。

GP ダウンタウンの土地利用の目標と政策には次のものが含まれます。 高密度住宅開発。 住宅、小売商業、オフィス、オープンスペースを含む複合用途開発。 歩行者に配慮していない商店街ではなく、活気に満ちた歩きやすいエリア。 アクセスできる私道の数を制限する。 古くなった構造を適応的に再利用する。 歴史的価値のある住宅および商業建築物の保存。

ダウンタウンゾーニングコード (DZC) の要件には、次のものが含まれます。 健康的で安全、多様性があり、コンパクトで歩きやすい都市環境の開発。 ユカイアの場所感覚を反映したゲートウェイ（パーキンス・ストリートの廊下）。 複合用途の店頭建物。 歴史的なダウンタウンを保存し、強化します。

以下は、懸念を持った市民であるデニス・クリーンへの最近のインタビューからのものです。 ピンキー・クシュナー、市民活動家。 アラン・ニコルソン、建築家、市の設計審査委員会の元メンバーを 15 年以上務めた。 そして、12年間都市計画委員を務め、2020年に退任したリンダ・サンダース氏。

「これについて考える時間は十分にありました」とクリーン氏は言います。「そして、RCU が構築したいものは、その特定のサイトにとって適切な開発ではありません。提案された計画は GP のビジョン、目標、ポリシーと矛盾しており、設計はそうではありません」 DZC のいくつかの基本要素に準拠しています。

「GPによると、ダウンタウンエリアの主な側面は複合用途、高密度であるが、RCUは理論的に許容されるスペースと比較してスペースの10パーセントの使用を建設する予定である。それは非常に小さな建物で、エリアの大部分は専用に指定されている」駐車場と私道 — 高密度を目的としてゾーニングされた大規模な区画での低密度。

「DZC はダウンタウンの新しい建物は 2 階建てまたは 3 階建てであることを要求していますが、RCU は GP が混合使用を奨励している場合、単一用途の開発である 1 階建ての建物を提案しています。

「ダウンタウンの中心部、そして今回の場合、AT パーキンスが 1857 年に飼料小屋を建てた実際の歴史的中心部について考えるとき、大きな駐車場に囲まれた小さな建物を思い浮かべることはありません。それはストリップ モールと呼ばれ、 「そのような用途には最適な場所です。RCUが提案している建物の写真を見れば、それがどの郊外、どの町にもあることが想像できます。このプロジェクトはユカイアの特徴を高めるものではなく、その場所には適していません。」

クシュナー氏は、市民が GP の創設に参加したとき、「彼らはコミュニティの核として、より多くの店舗とより多くのダウンタウンでの生活があり、活気に満ちたダウンタウンを目指していた」と述べています。

「RCUプロジェクトを承認するにあたって、市は独自の現行規定やGPとDZCのビジョンの理想を拒否する用意があるようだ。

「GPの目標は市の境界内に圧縮された住宅を求めていますが、RCU計画の承認により、現在は誰でもどこでも無料で利用できるようになりました。ゾーニングコードは捨てましょう。それは市の職員にとって重要ではありません。彼らにとって重要なことは明らかです」テーブルの上のお金になること。

「彼らの解釈は柔軟かつ永続的で、その時々に合わせて変更できます。GPとゾーニングコードの開発に熱心に取り組んできたグループの一員として、それがすべて放棄され、私たちが投入したすべてのものに対して失礼であることは痛ましいことです」法。"

ニコルソンは、ユカイアバレー地域計画、メンドシノ郡総合計画、GP、およびゾーニングコードに対するコミュニティの意見に関与してきました。

「このプロジェクトは、ダウンタウンの新しい地区の真ん中にあるので、私にとって興味深いです。線路沿いにある4億5000万ドルの裁判所の開発であり、将来のユカイアの形を大きく変えることになります。

「RCUの提案は、ユカイアバレー地域計画、GP、特に角地に最低2階建て、最低3階建て、最大5万平方フィートの建物を要求するDZCを無視している。

「この施設は交通パターンに大きな影響を与えるが、市は交通報告を行わないことを決定した。出入りする私道が2本あり、隣接する隣家の駐車場への地役権があるため、3つの別々の出入口ができる。ドライブスルーATMは、パーキンス ストリートに出て、60 フィートも離れていない角で過度の渋滞が発生しています。

「計画されている広い駐車場は銀行にとっては便利だが、DZCにとっては大きな例外となるだろう。重要な要素である駐車場では、許可される最大駐車台数を超えないようにする必要がある。路上とすぐ北の駐車場にはすでに十分な駐車場がある。」

「このプロジェクトは、ユカイアの将来は自動車交通を最小限に抑え、歩行者と自転車の交通を最大限に活用することにあると強調する規範を満たしていない。

サンダース氏は、「私が反対しているのは、コミュニティが開発に熱心に取り組んできたユカイア・バレー地域計画に続くGPの創設を計画局が尊重していないということだ。

「RCU は 4 つの異なる計画を設計審査委員会に提出しました。計画部門のスタッフが指導していたなら、なぜそうしなければならなかったのでしょうか? GP が尊重されなかったため、多くのリソースを費やす必要がありました。

「これらのドキュメントは、コミュニティが将来のプロジェクトに対して何を望んでいるのかを開発者に示し、開発者が開始する前に要件が何であるかを理解できるようにするために作成されているため、RCU で起こったことのように、開発者が苦労する必要はありません。

「すべての空き物件を完全に開発することに大きな関心が寄せられており、それは設計よりも重要になっています。

「残念ながら、このプロジェクトは非常に自動車中心であり、ユカイアとその周辺地域に住む人々の目標は、誰もが渋滞に悩まされることなく、にぎやかなダウンタウンエリアを移動できる、歩行者や自転車に非常に優しいダウンタウンを開発することです。

「あの交差点がとても心配です。すでにそこで負傷者が出ています。

「RCUの計画では、3つの私道を提案していますが、これは他の場所に住んでいる人がすぐに出入りできるように設計されていますが、ここに住んでいて、通りを渡って図書館に行く人や新しい裁判所に行く人のためには設計されていません。このプロジェクトはそうではありません」交通規制に準拠しています。

「計画委員会はそれを承認するつもりはなかったが、前回の会議でプロセス全体が決裂した。それは恥ずかしいことだった。計画は脱線し、次の計画会議はやり直しになるだけだ。私はそれが正しいとは思わない」ちゃんとした。

「設計が準拠していないとしても、私はそれを許容できます。私の主な懸念は、ドライブスルーATMではなくウォークインがあり、駐車場を減らし、その交差点での将来の災害を防ぐための措置を講じることです。

ニコルソン氏はさらに、「市の職員は、このプロジェクトに対して、駐車場、建物の高さと大きさ、隣接する敷地へのセットバックという3つの主要な例外を推奨している。いずれも過剰な例外であり、このプロジェクトは敷地の用途に適合していない。」と付け加えた。

「この角とパーキンスの残りの部分は、ユカイアの歴史的なダウンタウンへの入り口であり、すべての規定において出入り口回廊とみなされる。市の職員は、ユカイアで承認された最後の主要な建築物であるチポトレ・プロジェクトでも同様の方法で例外を設け、チポトレ・プロジェクトを使用した。このプロジェクトの前例としての例外は、将来のすべてのプロジェクトが規範と基本計画への準拠基準にこれら 2 つのプロジェクトを使用できることを意味する可能性があります。これにより、パーキンス回廊が郊外のストリップ モールに変わることは明らかです十分な駐車場とドライブスルーがあり、市民が過去 25 年間にわたって築き上げてきたものを何の考慮もせずに、まるでダウンタウンのようなダウンタウンを作り上げました。

クリーン氏は、「市の職員は、市に属するべきだと信じていることを押し進めるためにプロセスを操作してきた。正しくないことが舞台裏で進行しており、人々の要望を反映して尊重していない。市民は支援されていない」と結論づけた。専門スタッフ。

「前回の計画委員会の会議では、委員たちはこの提案を拒否する用意があったが、その後プロセスは混乱に陥り、システムは適切に機能していない。」

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